賃貸住宅を退去するとき、
「壁紙に傷があるけれど、全部自分が払うの？」
「長く住んでいたのに、新品への交換費用を請求されるの？」
「普通に暮らして付いた汚れまで借主負担になるの？」
と不安になる方は多いと思います。
先に結論をお伝えすると、退去時に傷や汚れがあるからといって、すべて借主負担になるわけではありません。
基本的には、
- 普通に暮らしていて生じた傷みや汚れ
- 年月の経過による劣化
は貸主側の負担として考えます。
一方で、
- 借主の故意・過失による傷や汚れ
- 手入れや報告を怠ったことで広がった損傷
- 通常の使い方を超えて生じた損傷
などは、借主負担になる可能性があります。
民法621条でも、通常の使用による損耗や経年変化については、借主の原状回復義務から除外されています。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、原状回復は「借りた当時の状態に完全に戻すこと」ではないという考え方が示されています。
ただし、実際の退去費用は「これは壁紙だから借主」「これは床だから貸主」というように、場所だけで決まるものではありません。
今回のお話は、内装・修繕・原状回復の現場に30年以上携わってきた経験も交えながら、退去費用を判断するときにどこを見ればよいのかをケース別に解説します。
「そもそも原状回復とは何をすることなのか？」から確認したい方は、こちらの記事で基本ルールを詳しく解説しています。
｜退去費用は「傷があるか」ではなく「なぜ傷んだか」で判断する
退去費用で最初に確認したいのは、傷や汚れがあるかどうかではなく、その原因です。
たとえば同じ壁紙の変色でも、
日光によって自然に色が変わったものと、室内での喫煙によってヤニが付着したものでは、負担の考え方が違います。
同じカビでも、
建物の構造や雨漏りが原因の場合と、結露を長期間放置して広がった場合では判断が変わります。
国土交通省ガイドラインでは、通常の住まい方でも発生する経年変化・通常損耗は貸主側、借主の故意・過失や管理不足などによる損耗は借主側という基本的な考え方を示しています。
つまり退去費用を見るときは、
「壊れているから払う」
ではなく、
「なぜこの状態になったのか」
から考えることが大切です。
借主負担か判断するときの5つの確認ポイント
私は退去時の状態を見る場合、少なくとも次の5点を分けて考えたほうがよいと思っています。
- 傷や汚れが発生した原因
- 契約書や特約の内容
- 建材・設備の経過年数
- 本当に必要な補修範囲
- 見積書・請求書の内容
この5つを順番に見ていくと、「請求されたから払う」「古いから全部払わなくてよい」といった極端な判断を避けやすくなります。
借主負担と貸主負担の基本的な違い
まず、負担の基本を整理しておきましょう。
| 状態 | 原則的な考え方 | 例 |
|---|---|---|
| 経年変化 | 貸主負担 | 日焼けによる変色など |
| 通常損耗 | 貸主負担 | 通常生活で避けにくい傷みなど |
| 借主の故意・過失 | 借主負担になり得る | 物をぶつけて破損したなど |
| 管理・手入れ不足 | 借主負担になり得る | 汚れや水漏れを放置して悪化させたなど |
| 通常使用を超える損耗 | 借主負担になり得る | ペットによる傷、落書きなど |
| 次の入居者のためのグレードアップ | 原則貸主負担 | 古い設備を新型へ交換するなど |
ここで注意したいのが、「借主が原因だから工事費をすべて払う」とは限らないことです。
国土交通省ガイドラインでは、借主に原状回復義務がある場合でも、建材や設備によっては経過年数を考慮し、さらに原則として補修に必要な最低限の施工単位を負担対象とする考え方が示されています。
「自分が傷を付けた＝新品交換費用を全額負担」ではない
たとえば壁紙の一部を借主が傷付けたとしても、
「部屋全部を新品の壁紙にする費用をそのまま全額借主へ請求する」
という考え方になるとは限りません。
どこまで張替えが必要なのか。
壁紙は何年前に張り替えられたものなのか。
経過年数をどのように考えるのか。
こうした点を分けて確認します。
壁紙などでよく聞く「6年ルール」については誤解されやすい部分があります。6年以上住めば何をしても0円になるという制度ではありません。詳しくはこちらで解説しています。
ケース別｜これは借主負担？貸主負担？
ここからは、退去時によく問題になる場所ごとに見ていきます。
あくまで一般的な判断の目安です。
実際には損傷の原因や程度、契約内容などによって判断が変わることがあります。
壁紙・クロス
壁紙では、
- 日照による自然な変色
- テレビや冷蔵庫の後ろにできる通常の電気ヤケ
- 下地ボードの張替えを必要としない程度の画鋲・ピン穴
などは、通常損耗として考えられる例が国土交通省ガイドラインに示されています。
一方、
- 落書き
- 下地まで傷める大きな穴
- 喫煙によるヤニや臭い
- 借主の不注意による破れ
などは、借主負担になる可能性があります。
壁紙の破れや傷について、自分の場合が借主負担になるのか詳しく確認したい方はこちらをご覧ください。
画鋲やピン穴は大きさや下地への影響でも判断が変わります。詳しい基準はこちらで解説しています。
喫煙者の方はこちらの記事を参考にしてください。
フローリング・床
床も「傷があるか」だけでは判断できません。
たとえば家具を普通に置いていたことで生じる設置跡など、通常の生活によって避けにくいものがあります。
一方、
- 引越し作業で付けた大きな引っかき傷
- 物を落としてできた深い傷
- 雨が吹き込んだのに放置して生じた傷み
- 飲み物をこぼして放置したことで残ったシミやカビ
などは、借主負担になる可能性があります。
またフローリングは、クロスと同じように単純に「6年」で考えるものではありません。
部分補修の場合には、経過年数を考慮しない考え方も国土交通省ガイドラインに示されています。
フローリングは「傷の原因」と「部分補修なのか全面張替えなのか」が重要です。床の判断基準はこちらで詳しく解説しています。
畳・襖・障子
畳の日焼けや、次の入居者を迎えるために行う通常の表替えなどは、借主が傷めたわけでなければ借主負担とは限りません。
一方で、
- 物を落として畳を大きく傷付けた
- 家具などで引きずって畳を傷付けてしまった
- 飲み物などをこぼしてシミを残した
- 襖や障子を故意・過失で破った
といった場合は借主負担になる可能性があります。
注意したいのは、畳表・襖紙・障子紙などについては、クロスと同じような「6年で残存価値1円」という扱いをそのまま当てはめるわけではない点です。ガイドラインでは、こうしたものは消耗品としての性格が強いため、借主が毀損した場合の張替えでは経過年数を考慮しない考え方が示されています。
畳・襖・障子はそれぞれ負担単位や考え方が少し違います。和室の退去費用が気になる方はこちらで詳しく確認できます。
カビ・結露・天井のシミ
カビは特に「原因」が重要です。
建物の構造上の問題や雨漏りなど、借主では防ぎにくい原因によるものまで、一律に借主負担とはいえません。
一方、結露や水漏れに気付いていたのに放置し、適切な手入れや連絡をしなかったことでカビや腐食が広がった場合は、借主側の管理責任が問題になることがあります。
国土交通省ガイドラインでも、通常の生活で起こり得る出来事そのものと、その後の手入れ不足によって損害が拡大した場合を分けて考えています。
天井のシミは、雨漏り・結露・カビなど原因によって負担が変わります。詳しい見分け方はこちらをご覧ください。
ペットによる傷・臭い
ペットによる柱や壁紙の傷、尿などによる臭いは、通常損耗ではなく借主負担と判断される可能性が高い項目です。
ペット可物件だからといって、ペットによる傷や臭いがすべて通常損耗になるわけではありません。
ただし、実際の請求額については補修範囲や経過年数なども別に確認する必要があります。
ペットと一緒に暮らしている方はこちらの記事を確認してみてください。
エアコン
備え付けのエアコンが寿命や自然故障によって使えなくなった場合は、一般的には借主の責任とは考えにくいものです。
一方で、水漏れなどの異常に気付きながら長期間放置し、壁や床まで腐食させてしまった場合には、その拡大した損害について借主負担が問題になることがあります。
「故障したこと」と「故障後に放置して被害を広げたこと」は分けて考える必要があります。
エアコンの汚れ・故障についてはこちらで詳しく説明しています。
キッチンの油汚れ
料理をしていれば、ある程度の油汚れが付くこと自体は避けられません。
しかし、長期間ほとんど清掃せず、換気扇や壁などに落としにくい油汚れやススが蓄積している場合は、通常の使用を超えた汚損と判断される可能性があります。
つまり、
「油汚れがある＝借主負担」
ではなく、
通常の清掃をしていたか、汚れを放置して悪化させていないか
が判断ポイントになります。
お風呂・トイレ・洗面台の水垢やカビ
水回りも同じです。
通常の使用で少しずつ付く汚れと、長期間の清掃不足によって固着した水垢・尿石・カビでは扱いが変わります。
国土交通省ガイドラインでも、風呂・トイレ・洗面台の水垢やカビについて、使用期間中の清掃や手入れを怠った結果として生じたものは、借主側の善管注意義務違反と判断されることが多いという考え方が示されています。
水漏れや詰まりの場合は、「汚れ」とは別に原因を確認する必要があります。
トイレの詰まりや水漏れは、設備の故障なのか、使い方が原因なのかで負担が変わります。詳しくはこちらで解説しています。
網戸・室内ドア
網戸や室内ドアも、
- 経年による劣化
- 部品の寿命
なのか、
- 物をぶつけた
- 無理な使い方をした
- ペットが破った
などの借主側の行為なのかで判断します。
古くなって壊れたものと、自分で壊したものを同じように考えないことが重要です。
ハウスクリーニング費用
退去時のハウスクリーニングは、特に契約書の確認が重要です。
国土交通省ガイドラインでは、借主が通常の清掃を行っている場合に、次の入居者を確保するために行う専門業者による全体クリーニングは、貸主側の負担とする例が示されています。
ただし実際の賃貸借契約では、「退去時クリーニング費用は借主負担」とする特約が設けられているケースがあります。
そのため、
「ガイドラインでは貸主負担だから絶対払わなくてよい」
とも、
「契約書に書いてあるから必ず全額払う」
とも、単純には判断しないほうがよいでしょう。
借主負担でも「請求額をそのまま全部払う」とは限らない
ここは非常に重要です。
借主に原因があることと、請求された金額が妥当であることは別の問題です。
まず経過年数を確認する
たとえばクロスは、国土交通省ガイドラインでは6年で残存価値1円となるように借主負担割合を考える例が示されています。
ただし、
「6年以上住んだら何を壊しても0円」ではありません。
長期間使われた設備や内装であっても、借主が故意・過失で損傷させれば、復旧に必要な工事費や作業費などが問題になるケースがあります。国土交通省ガイドラインでも、経過年数を超えた設備等について借主負担が生じる場合があるとしています。
補修範囲を確認する
次に見るのが、
「本当にそこまで工事する必要があるのか」
という点です。
たとえば壁紙の一部に傷があるからといって、当然に家全体の壁紙交換費を借主が負担するわけではありません。
国土交通省ガイドラインでは、原状回復の負担範囲について、可能な限り毀損部分に限定し、補修工事が可能な最低限の施工単位を基本としています。
一方、クロスでは色や模様を合わせる必要から、傷んだ部分を含む一面分までを借主負担とすることが妥当とされる場合もあります。
「新品に替えた金額」と「借主が負担する金額」は同じとは限らない
現場では、工事としては部材を新品へ交換するしかないことがあります。
しかし、
工事で新品に交換した＝新品代を借主が全額負担する
とは限りません。
ここを混同すると、退去費用の判断を誤りやすくなります。
特約があればすべて借主負担になる？
契約書に、
「退去時クリーニング費用は借主負担」
「畳の表替え費用は借主負担」
などの特約が書かれていることがあります。
こうした場合は、まず契約内容を確認する必要があります。
ただし、特約に書かれていれば何でも無条件に有効になる、とまではいえません。
国土交通省ガイドラインでは、通常の原状回復義務を超える負担を借主に求める特約について、
- 特約に客観的・合理的な理由があること
- 借主が通常以上の負担をすることを認識していること
- 借主がその負担をする意思表示をしていること
などを考慮する必要があるとしています。
また、通常損耗まで借主負担とする場合には、その内容が具体的に示され、借主が明確に認識して合意していることが重要とされています。
つまり、退去時にはガイドラインだけを見るのではなく、
契約書・特約と実際の部屋の状態を両方確認する
ことが大切です。
退去費用の見積書が届いたら5つの順番で確認する
請求書や見積書が届いたときは、いきなり総額だけを見ないようにしてください。
私は次の順番で確認することをおすすめします。
1．何に対する請求なのか
「クロス張替え一式」だけではなく、
- どの部屋なのか
- 何㎡なのか
- 何が原因なのか
を確認します。
2．本当に借主の責任なのか
通常損耗や経年変化ではないのか。
入居前からあった傷ではないのか。
ここを確認します。
3．補修範囲は適切か
小さな傷なのに、必要以上に広い範囲の交換費が入っていないかを見ます。
4．経過年数は考慮されているか
クロスや設備など、経過年数を考慮する対象では特に重要です。
5．契約書や特約と合っているか
ハウスクリーニングなどは特に確認します。
国土交通省ガイドラインでも、原状回復義務の有無を確認した後、修繕範囲、施工方法、負担割合、経過年数、見積費用という順に検討する費用算定の流れが示されています。
実際に見積書が届いて「どの項目を確認すればよいのか分からない」という方は、こちらの記事で見る順番を詳しく解説しています。
「この金額は高いのか、それとも普通なのか」を判断したい方は、原状回復費用の相場と内訳についてこちらで解説しています。
NG行動｜退去費用で避けたい5つのこと
請求された時点で「全部自分が払うもの」と決めてしまう
まず原因と負担範囲を確認しましょう。
「6年以上住んだから0円」と決めつける
6年ルールは、どんな修繕費もなくなる制度ではありません。
契約書を確認しない
一般的な原状回復の考え方と、実際の契約内容の両方を見る必要があります。
退去前に無理なDIY補修をする
ホームセンターの商品などで無理に直すと、かえって補修範囲を広げてしまうことがあります。
小さな傷を隠そうとして色が合わなかったり、接着剤や補修材で下地まで傷めたりするケースもあります。
状態を写真に残さない
退去時の部屋の状態は、スマートフォンでも構わないので写真に残しておくことをおすすめします。
国土交通省ガイドラインでも、入退去時に損耗の状況を確認し、写真などを活用して記録しておくことがトラブル防止に有効とされています。
これから退去立会いをする方は、その場で何を確認すればよいのかも事前に把握しておくと安心です。
職人目線｜現場では「傷」だけを見て判断しているわけではない
内装や原状回復の現場では、部屋を見て、
「ここに傷がありますね」
だけで終わるわけではありません。
少なくとも私は、次のような部分を見ます。
何が原因でこのようになったのか。
自然に傷んだのか。
何かをぶつけたのか。
水を放置したのか。
建物側の問題なのか。
次に、
どこまで直せば元の機能や状態に戻せるのか。
部分補修できるのか。
一面を施工しなければならないのか。
材料そのものを交換する必要があるのか。
さらに、
その材料はどのくらい使われていたものなのか。
これらを見ていきます。
実際の現場では、見た目が似ていても原因が違うケースは珍しくありません。
たとえば同じ黒いシミでも、
雨漏り。
結露。
カビ。
家具による擦れ。
設備からの水漏れ。
それぞれ対応方法も負担の考え方も違います。
だからこそ、
「汚れているから借主負担」
「古いから貸主負担」
という一つの条件だけで決めるのではなく、
「原因・年数・補修範囲・契約内容」を合わせて判断することが大切だと考えています。
退去時にどのような項目が請求されやすいのかを一度まとめて確認したい方は、こちらの一覧記事も参考にしてください。
請求額に納得できないときは、まず根拠を確認する
「思っていたより高い」
「この傷まで自分の負担なの？」
と感じた場合でも、最初から感情的に争う必要はありません。
まず、
- 契約書
- 入居時の写真
- 退去時の写真
- 見積書・請求書
- 修繕対象になっている場所
- 入居期間
を揃えます。
そのうえで、
「この項目は何が原因として借主負担になっていますか?」
「この張替え範囲になる理由を教えてください」
「経過年数はどのように計算されていますか?」
と、請求の根拠を確認していきます。
国民生活センターも、原状回復をめぐるトラブルについて、契約書と国土交通省ガイドラインを見比べて内容を確認することや、入居時から写真・メモを残しておくことを案内しています。
すでに高額な請求を受けている方は、支払う前に確認したいポイントをこちらで順番に解説しています。
立ち合い前の方はこちらの記事の確認をしてみてください。
退去が終わったあとから追加請求が届いた場合は、こちらの記事で確認する順番を解説しています。
まとめ｜「どちらが払う？」は5つのポイントで判断する
賃貸住宅の退去費用は、傷や汚れがあるだけで借主負担になるわけではありません。
まず覚えておきたいのは、
通常損耗や経年変化は、原則として借主の原状回復義務には含まれない
という基本です。
一方、
借主の故意・過失や管理不足、通常の使用を超えた使い方によって生じた損傷については、借主負担になる可能性があります。
迷ったときは、
- なぜ傷んだのか
- 契約・特約はどうなっているか
- 何年使われたものなのか
- どこまで補修する必要があるのか
- 見積書の内容は妥当なのか
この順番で確認してみてください。
そして一番大切なのは、
「請求された＝払わなければならない」でも、「古い＝何も払わなくてよい」でもない
ということです。
退去費用は、一つずつ理由を確認していけば整理できます。
不安なままその場で判断するのではなく、契約書や写真、見積書を確認しながら、自分のケースがどこに当てはまるのかを落ち着いて確認していきましょう。
これから退去を控えている方は、まず原状回復の基本ルールを確認しておくと、立会いや見積書を見るときに判断しやすくなります。
すでに退去費用を請求されている方は、「高い・安い」だけで判断せず、請求内容の確認方法から見ていきましょう。
参考資料
この記事では、主に以下の公的資料の考え方を参考にしています。
- e-Gov法令検索「民法 第621条（賃借人の原状回復義務）」
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
- 国民生活センター「賃貸住宅の『原状回復』トラブルにご注意」
なお、国土交通省ガイドラインは原状回復の一般的な判断基準を示すもので、個々の契約について一律に結論を決めるものではありません。実際の負担は、契約内容や損傷の原因・程度などによって個別に判断する必要があります。
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