賃貸住宅を退去するときによく聞く、
「原状回復」
という言葉。
「入居したときとまったく同じ状態に戻さないといけないの？」
「古くなった壁紙や床も自分で直すの？」
「普通に暮らして付いた傷まで払うの？」
と不安になる方もいると思います。
先に結論をお伝えすると、賃貸の原状回復は、部屋を入居時の新品状態へ戻すことではありません。
民法621条では、通常の使用によって生じた損耗や年月による経年変化を除き、借主の責任によって生じた損傷について、賃貸借終了時に原状回復義務を負うことが定められています。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、
- 経年変化
- 通常損耗
は原則として借主の原状回復義務の対象ではなく、
- 故意・過失
- 善管注意義務違反
- 通常の使用を超える使い方
によって生じた損傷などを借主負担として考える基準が示されています。
ただし、実際の退去費用は、
損傷の原因・契約内容・特約・経過年数・補修範囲
などを確認して個別に判断します。
この記事では、内装・修繕・原状回復の現場に30年以上携わってきた経験も踏まえながら、
「原状回復とは結局何なのか」
を初心者の方にも分かるように順番に解説します。
結論｜原状回復は「入居時の状態に戻すこと」ではない
まず、一番多い誤解から整理しましょう。
原状回復＝入居したときと同じ状態へ戻すこと
ではありません。
住宅は、人が暮らさなくても時間とともに古くなります。
人が普通に暮らせば、多少の傷みや使用跡も生じます。
例えば、
壁紙の日焼け。
家具を置いていた跡。
設備の自然な老朽化。
などです。
こうしたものまで借主が新品に戻すという考え方ではありません。
国土交通省ガイドラインでは、原状回復を、
借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使い方によって生じた損耗・損傷を復旧すること
と整理しています。
つまり最初に見るのは、
「傷や汚れがあるか」ではなく、「なぜその状態になったのか」
です。
原状回復は法律ではどう決められている？
2020年4月に施行された改正民法では、賃貸住宅の原状回復についてルールが明文化されました。
民法621条では、借主が物件を受け取ったあとに生じた損傷について、賃貸借終了時に原状回復義務を負うとしています。
ただし、
通常の使用によって生じた損耗
と、
経年変化
は除かれています。
また、借主の責任ではない原因による損傷についても、原状回復義務を負わないという規定になっています。
したがって、
「退去する以上、部屋にある傷や汚れはすべて借主負担」
という考え方ではありません。
国土交通省ガイドラインは法律なの？
ここも混同されやすいところです。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、原状回復について一般的に妥当と考えられる基準をまとめたものです。
ガイドラインそのものが法律というわけではなく、その使用が強制されるものでもありません。
実際の原状回復は、
- 民法
- 賃貸借契約
- 特約
- 物件の使用状況
- 損傷の原因や状態
などを踏まえて個別に判断します。
ただし、貸主・借主の負担を考えるうえで非常に重要な基準です。
原状回復は3種類に分けると理解しやすい
難しく考える前に、まず損傷を3種類に分けてみてください。
| 種類 | 例 | 基本的な考え方 |
|---|---|---|
| 経年変化 | 日照による変色、設備の自然な老朽化 | 貸主側 |
| 通常損耗 | 普通に生活して生じる使用跡 | 貸主側 |
| 故意・過失等 | 不注意による破損、放置して広げた損傷 | 借主負担になり得る |
経年変化とは？
住宅や設備が、時間の経過によって自然に古くなることです。
一般には「経年劣化」と呼ばれることもありますが、国土交通省ガイドラインや民法では「経年変化」という表現が使われています。
例えば、
- 日照による壁紙や床の変色
- 設備の自然な老朽化
などです。
通常損耗とは？
普通の住まい方をしていても生じる傷みや使用跡です。
例えば、家具を通常どおり置いて生じた床やカーペットの設置跡などが挙げられます。
借主負担になり得る損傷とは？
一方、
- 不注意で壁を破った
- 床を大きく傷つけた
- ペットが壁や床を傷つけた
- 喫煙によるヤニ・臭い
- 汚れや水漏れなどを放置して被害を広げた
といったものは、借主負担になる可能性があります。
「自分の傷や汚れは借主負担？貸主負担？」と具体的に判断したい方は、原因・契約・年数・補修範囲から確認する方法をこちらで解説しています。
通常損耗なら、なぜ貸主負担になるの？
国土交通省ガイドラインでは、経年変化や通常損耗に相当する修繕費用は、賃料に含まれているものとして考えるという整理がされています。
例えば壁紙。
入居者が何も傷つけなかったとしても、年月が経てば古くなります。
床や設備も同じです。
貸主が次の入居者を募集するため、
「古くなったクロスを新品にしよう」
「設備を新しいものに交換しよう」
と工事することがあります。
工事自体は必要でも、
次の入居者のための通常の交換やグレードアップまで現在の借主が負担する
ということにはなりません。
ここは、
「工事が必要か」と「借主が払うか」は別
と覚えておくと分かりやすいです。
借主負担になるのは「わざと壊した場合」だけではない
「故意・過失」と聞くと、
「わざと壊さなければ大丈夫」
と思うかもしれません。
しかし、原状回復で問題になるのは故意だけではありません。
例えば、
飲み物をこぼした。
ここまでは誰にでも起こります。
しかし、そのまま長期間放置し、床に落ちないシミや腐食を生じさせれば、管理の仕方が問題になる可能性があります。
同じように、
- カビが発生したのに長期間放置した
- 水漏れに気付いていたのに連絡せず被害を広げた
- 油汚れを長期間清掃しなかった
なども確認対象になります。
ここで出てくるのが、
善管注意義務
です。
善管注意義務とは？難しく考えすぎなくて大丈夫
善管注意義務とは「善良な管理者の注意義務」の略です。
言葉は難しいですが、賃貸住宅では、
借りている住宅を一般的に求められる注意を払って使用・管理すること
と考えると分かりやすいでしょう。
例えば、
水漏れを発見した。
エアコンから水が垂れている。
雨漏りらしいシミが出ている。
設備が故障している。
こうした異常に気付いたら、早めに管理会社や貸主へ連絡することが大切です。
最初の原因が借主の責任ではなくても、
異常を知りながら放置したことで被害が広がれば、拡大した部分について問題になることがあります。
カビは「生えた＝借主負担」ではありません。建物側の原因なのか、換気・清掃・放置によって広がったのかで判断が変わります。
契約書に特約があったらどうなる？
原状回復では、ガイドラインだけでなく賃貸借契約書の確認も重要です。
例えば、
- 退去時ハウスクリーニング
- エアコンクリーニング
- 鍵交換
- ペット飼育
- 喫煙
などについて特約が設けられていることがあります。
ただし、
契約書に書いてあれば、どんな内容でも必ずそのまま有効
と単純に考えるものでもありません。
国土交通省資料では、借主に通常以上の負担を課す特約について、
- 特約の必要性や合理性
- 借主が通常以上の負担を負うことを認識していたか
- 借主がその負担について意思表示をしているか
などを確認する考え方が示されています。
ですから、
「ガイドラインと違うから特約は無効」
でも、
「契約書にあるから絶対払う」
でもありません。
まず、
何について、どのような負担をする契約なのか
を確認してください。
借主に責任があっても、新品代を全部払うとは限らない
例えば、借主の不注意で壁紙を破ってしまったとします。
借主に原因があるなら、原状回復義務が生じる可能性があります。
しかし、
借主に責任がある＝新品への交換費用100％をそのまま負担
とは限りません。
国土交通省ガイドラインでは、借主に原状回復義務がある場合でも、
建物や設備の経過年数
を考慮する考え方が示されています。
例えば壁紙やクッションフロアなどは、6年で残存価値1円となるよう借主負担割合を考えます。
ただし、すべての材料・設備が6年ではありません。
「6年以上住めば退去費用は0円？」という疑問については、6年ルールの対象・対象外と計算方法をこちらで詳しく解説しています。
原状回復は「どこまで直すか」も確認する
もう一つ重要なのが補修範囲です。
国土交通省ガイドラインでは、借主が負担する補修範囲について、
可能な限り損傷部分に限定し、補修に必要な最低限度の施工単位を基本とする
という考え方があります。
例えばクロスなら、傷そのものは小さくても施工上は一面単位の張替えが必要になる場合があります。
反対に、
小さな傷が一つあるからといって、何の理由もなく部屋中の工事費を借主へ負担させるという考え方でもありません。
現場では、
どこまで施工しなければきれいに直らないのか
を見る必要があります。
そしてここでも、
工事として施工する範囲
と、
借主が費用負担する範囲
は分けて考えます。
原状回復を判断するときは、この順番で見る
退去時に傷や汚れを指摘されたら、私は次の順番で整理するのがおすすめです。
1．原因
なぜ傷んだのか。
2．借主の責任があるか
通常損耗・経年変化なのか、故意・過失・管理不足なのか。
3．契約・特約
今回の費用について契約上の取り決めがあるか。
4．経過年数
古さを考慮する対象なのか。
5．補修範囲
どこまで工事する必要があるのか。
6．見積書・金額
数量、単価、借主負担割合などがどうなっているか。
つまり、
原因 → 責任 → 契約 → 年数 → 範囲 → 金額
です。
最初から、
「10万円だから高い」
「傷があるから自分が払う」
と金額だけで判断しないことが大切です。
壁紙・床・水回り・設備など、退去時にどんな項目が問題になりやすいかまとめて確認したい方はこちらをご覧ください。
よくある原状回復の例
具体例をいくつか見てみましょう。
| 状態 | 基本的な考え方 |
|---|---|
| 壁紙の日焼け | 経年変化として貸主側が基本 |
| 通常の家具設置跡 | 通常損耗として貸主側が基本 |
| 不注意で壁紙を破った | 借主負担になり得る |
| 物を落として床を傷つけた | 借主負担になり得る |
| 結露を放置してカビを拡大 | 借主負担が問題になる可能性 |
| 建物側の雨漏りによるシミ | 借主の責任でなければ貸主側が基本 |
| ペットによる引っかき傷 | 借主負担になり得る |
| 喫煙によるヤニ・臭い | 借主負担になり得る |
ただし、この表だけで個別の結論を決めないでください。
例えば「カビ」でも、
建物側の断熱・漏水。
換気不足。
清掃不足。
発見後の放置。
など原因はさまざまです。
同じ見た目でも原因によって判断が変わる
のが原状回復です。
退去前にやっておきたいこと
原状回復トラブルは、退去当日だけで防ぐものではありません。
特に重要なのが記録です。
国土交通省や国民生活センターも、入居時・退去時に写真やメモを残して物件の状態を確認することをすすめています。
まだ入居中なら、
- 入居時の写真を探す
- 現在の状態を写真に残す
- 故障や水漏れを未報告なら連絡する
- 通常の掃除をする
- 契約書・特約を確認する
- 慌てて自己流DIYをしない
などを確認しておきましょう。
退去が近い方は、契約書・写真・掃除・不具合連絡・立会いまで、退去前に確認したい7項目をこちらでまとめています。
退去立会いでは「傷がある」と「負担する」を分ける
退去立会いでは、管理会社や貸主側と一緒に室内を確認することがあります。
そこで、
「ここに傷があります」
と指摘される場合があります。
しかし、
傷が存在すること
と、
その修理費を借主が負担すること
は同じではありません。
立会いで書類へサインする場合も、
状態を確認するサインなのか。
借主負担まで了承する内容なのか。
金額まで合意する内容なのか。
を確認してください。
退去立会いで「サインしてください」と言われたときは、状態確認なのか費用負担への同意なのかを分けて確認してください。
原状回復費用を請求されたら、まず内訳を見る
退去後に請求書や見積書が届いたら、
総額だけを見て判断しないようにしてください。
確認したいのは、
- どこの修繕なのか
- なぜ借主負担なのか
- どこまで直すのか
- 経過年数
- 数量・単価
- 借主負担割合
- 契約・特約
です。
例えば、
「原状回復工事 一式 150,000円」
だけでは、中身がまったく分かりません。
分からない場合は、貸主や管理会社へ内訳や算出根拠を確認します。
見積書が手元にある方は、総額ではなく「場所・原因・範囲・年数・特約」を確認すると整理しやすくなります。
すでに金額が高いと感じている場合は、こちらも参考にしてください。
NG行動｜原状回復で避けたい5つの思い込み
「退去費用は全部借主が払う」
違います。
通常損耗・経年変化は原則として借主の原状回復義務の対象ではありません。
「ガイドラインに書いてあるから契約書は関係ない」
契約・特約も確認が必要です。
「6年以上住んだから全部0円」
6年ルールの対象は決まっています。
「傷が小さいから必ず安い」
施工方法によって補修範囲が変わることがあります。
「請求されたくないから自分で直す」
自己流補修によって、かえって状態を悪化させる場合があります。
職人目線｜現場では「原因→程度→範囲→古さ」の順で見る
30年以上、内装や修繕、賃貸の原状回復に携わってきました。
現場で傷を見つけたとき、
私は最初から、
「これは借主負担ですね」
とは考えません。
まず見るのは、
原因です。
何が起きてこの状態になったのか。
次に、
傷みの程度。
表面だけなのか。
下地まで傷んでいるのか。
そして、
補修できる範囲。
部分補修で直るのか。
一面施工なのか。
交換が必要なのか。
さらに、
材料の古さ。
何年くらい使われているのか。
経過年数を考える対象なのか。
を見ていきます。
例えば、同じ壁紙の黒ずみでも、
家具や家電を普通に置いていたことで生じたもの。
タバコによるヤニ。
カビ。
物をこすった跡。
では原因が違います。
見た目が似ていても、負担判断まで同じとは限りません。
だから現場では、
傷の有無だけではなく、原因→程度→補修範囲→古さ
を見ます。
そのあとに、
誰がどこまで負担するのか
を考えます。
原状回復は、
「傷があるから払う」
「古いから払わない」
という一つの条件だけで決めるものではありません。
よくある質問｜賃貸の原状回復
Q．原状回復は入居時の状態に戻すことですか？
いいえ。
通常損耗・経年変化まで借主が新品状態へ戻すという意味ではありません。
Q．普通に暮らして付いた傷なら絶対に払わなくてよい？
一律には言えません。
「普通に暮らしていた」という認識だけでなく、傷の原因や管理状況を確認します。
Q．故意・過失による傷なら全額負担ですか？
必ず全額とは限りません。
経過年数を考慮する部材や、借主が負担する補修範囲を確認します。
Q．6年以上住んでいれば原状回復費用は0円ですか？
いいえ。
6年ルールは一部の部材・設備について経過年数を考慮する方法です。
すべての退去費用が0円になる制度ではありません。
Q．契約書に「クリーニング費用は借主負担」と書いてあります
特約の内容を確認する必要があります。
ガイドラインと異なる特約が設けられている場合がありますが、内容・説明・合意状況なども含めて個別に確認します。
Q．納得できない請求が来たらどうすればいい？
まず契約書、写真、見積書などを整理し、借主負担となる理由や算出根拠を確認してください。
それでも解決しない場合は、消費生活センターなどへ相談する方法があります。
まとめ｜原状回復は「元どおり」ではなく「原因を見て負担を分ける」
賃貸の原状回復とは、
退去時に部屋を入居時の新品状態へ戻すことではありません。
民法621条では、
通常損耗・経年変化を除き、借主の責任で生じた損傷について原状回復義務を負う
ことが定められています。
国土交通省ガイドラインでも、
- 経年変化
- 通常損耗
については借主に原状回復義務はなく、
- 故意・過失
- 善管注意義務違反
- 通常の使用を超える損傷
などを借主負担として考える基準が示されています。
そして実際の退去費用では、
原因
→ 借主の責任
→ 契約・特約
→ 経過年数
→ 補修範囲
→ 金額
の順で確認すると整理しやすくなります。
傷や汚れがあるからといって、すべて借主負担になるわけではありません。
反対に、
「普通に住んでいただけ」
という言葉だけで、すべて貸主負担になるわけでもありません。
現場で大切なのは、
なぜ傷んだのか。
どこまで直す必要があるのか。
その材料はどのくらい使われているのか。
を一つずつ確認することです。
まず基本ルールを理解し、自分のケースについては個別の記事で詳しく確認してみてください。
壁紙・床・水回り・設備など、自分が気になっている場所から詳しく確認したい方はこちらの一覧をご利用ください。
参考資料
この記事では主に以下の公的資料を参考にしています。
- 民法第621条「賃借人の原状回復義務」
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
- 国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に関する参考資料」
- 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」
国土交通省のガイドラインは、原状回復について一般的に妥当と考えられる基準を示したものであり、その使用自体が強制されるものではありません。実際の負担は、賃貸借契約・特約・使用状況・損傷原因などによって個別に判断する必要があります。
コメント