賃貸住宅の退去立会いでは、管理会社や貸主の担当者と一緒に部屋の傷や汚れを確認します。
そのとき、
「こちらにサインをお願いします」
と言われることがあります。
初めての退去なら、
「サインしたら修理費を全部認めたことになるの？」
「内容がよく分からないけれど、その場で署名しないといけない？」
と不安になりますよね。
先に結論をお伝えすると、退去立会いでは「サインするか・しないか」だけで判断するのではなく、そのサインが何を確認・了承するものなのかを見ることが大切です。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」Q&Aでは、単に損傷があることを確認したサインであれば、それだけで原状回復費用の負担まで了承したものではないという考え方が示されています。
一方、損傷について「自分が費用を負担する」ところまで了承した場合は、その確認内容が重要になります。
つまり、
「退去立会いでは絶対にサインしてはいけない」
という話ではありません。
大切なのは、
「私は今、何に同意しようとしているのか」
を確認してから署名することです。
今回のお話は、内装・修繕・原状回復の現場に30年以上携わってきた経験も踏まえながら、退去立会いでサインする前に確認したいポイントを順番に解説します。
これから退去を控えていて、立会いだけでなく写真・掃除・契約書・鍵など準備全体を確認したい方は、こちらのチェックリストから確認してください。
結論｜見るべきなのは「サインするか」ではなく「何に同意するか」
退去立会いで担当者から書類を出されたら、最初に確認してほしいのは書類の名前よりも内容です。
例えば、
「壁に傷がある」
「床にへこみがある」
という室内状態を確認するだけの書類があります。
一方で、
「この傷は借主負担とする」
「修繕費○万円を負担する」
「請求内容について異議ありません」
など、費用負担への同意まで含んでいる書類も考えられます。
この2つは同じではありません。
国土交通省Q&Aでも、単に損傷があることを確認しただけなら、原状回復費用の負担まで了承したとは考えられないとしています。
だからこそ、サインを求められたら、
「これは部屋の状態を確認するための署名ですか？それとも費用負担への同意も含みますか？」
と確認して構いません。
内容が分からないまま署名するより、まず意味を確認することが大切です。
立会い当日に確認したい7つのポイント
退去立会いでは、次の順番で確認すると整理しやすくなります。
- 指摘された傷や汚れを自分でも確認する
- その傷がいつ・なぜできたのか確認する
- 指摘箇所を写真に残す
- 書類が何を確認するものなのか読む
- 借主負担とする理由を確認する
- 金額・補修範囲が不明なら、その場で費用負担まで決めない
- 署名した書類の控えを残し、後日見積書・精算書を確認する
特に重要なのは、
「傷があること」と「その費用を自分が負担すること」を分けて考えること
です。
「そもそも、この傷は借主負担なの？」と迷った場合は、傷の原因・契約・経過年数・補修範囲から判断する方法をこちらで解説しています。
確認1｜指摘された傷や汚れは本当に借主負担なのか
立会いでは、
壁紙。
床。
建具。
水回り。
設備。
などを確認し、傷や汚れを指摘されることがあります。
しかし、
傷や汚れがある＝借主負担
ではありません。
民法や国土交通省ガイドラインでは、通常の使用による損耗や経年変化は、原則として借主の原状回復義務には含まれません。
例えば、
- 家具を普通に置いたことで生じた床のへこみ
- 日照による壁紙の自然な変色
- 年月の経過による通常の劣化
などは、借主の故意・過失による損傷とは扱いが異なります。
一方、
- 物をぶつけて付けた大きな傷
- 不注意による破損
- ペットによる傷
- 喫煙によるヤニや臭い
- 手入れ不足によって悪化した汚れ
などは、借主負担になる可能性があります。
立会いで傷を指摘されたら、
「傷があるか」ではなく「なぜこうなったのか」
を確認してください。
通常損耗・経年劣化・故意過失の違いから確認したい方は、原状回復の基本ルールをこちらで解説しています。
確認2｜その場で指摘された場所を写真に残す
立会いで担当者から、
「ここに傷があります」
と指摘されたら、自分のスマートフォンでも撮影しておくことをおすすめします。
国土交通省も、入退去時にチェックリストや写真を活用して物件の状況を確認することは、原状回復トラブルを避けるために有効としています。
撮るときは、
①部屋全体
②傷の位置が分かる写真
③傷そのもののアップ
の3段階にすると、後から確認しやすくなります。
担当者が指摘した傷だけでなく、
「この状態は入居前からあった」
「以前管理会社へ連絡した」
という場所があれば、その情報も記録しておきましょう。
退去後に見積書が届いたとき、
「どこの傷について請求されているのか」
を照らし合わせる材料になります。
確認3｜サインする書類は「何への同意」なのか読む
ここが今回の記事で最も重要なポイントです。
書類に「退去立会確認書」などと書かれていても、タイトルだけで意味を判断しないでください。
見るのは本文です。
例えば、
「室内にこの傷があることを確認した」
という内容なのか。
それとも、
「この傷について借主が費用を負担することを了承した」
という内容なのか。
さらに、
「提示された金額に同意する」
ところまで含まれているのか。
文章を確認します。
分からなければ、
「このサインは、傷があることの確認だけですか？」
「借主負担への同意も含まれていますか？」
「金額についても了承する内容でしょうか？」
と聞いてみてください。
状態確認だけなら一律に拒否する必要はない
「ネットで退去立会いではサインしてはいけないと読んだ」
という方もいるかもしれません。
しかし、すべての署名を一律に拒否すればよいわけではありません。
部屋の状態を貸主・借主双方で確認して記録すること自体は、原状回復トラブルを防ぐためにも大切です。
重要なのは、
状態確認への署名なのか、費用負担への同意なのかを区別すること
です。
確認4｜金額が分からないのに費用負担まで了承しない
立会いの段階では、
「クロス交換ですね」
「床を張り替えることになります」
と説明されても、まだ正式な見積金額が出ていない場合があります。
ここで注意したいのが、
工事が必要かどうかと、借主がいくら負担するかは別
ということです。
例えば壁紙に借主の過失による傷があったとしても、
- どこまで張り替えるのか
- クロスは何年使われていたのか
- 経過年数をどう考えるのか
- 契約上の特約はあるのか
- 単価はいくらなのか
などを確認して、初めて負担額を考えられます。
ですから、
「交換になります」
と言われたことだけで、
「では全部払います」
と判断する必要はありません。
金額や範囲が分からない場合は、
「費用については、見積書と契約内容を確認してから判断します」
と伝えれば話を整理しやすくなります。
立会い後に見積書が届いたら、総額だけではなく「場所・原因・範囲・年数・特約」を確認してください。詳しい見方はこちらで解説しています。
確認5｜6年ルールは対象となる材料だけを見る
退去立会いで、
「もう長く住んでいるから、この傷は0円ですよね？」
と考える方もいます。
ここも注意が必要です。
原状回復では、クロスやクッションフロアなど、経過年数を考慮して借主負担割合を計算するものがあります。
例えばクロスについては、国土交通省ガイドラインで6年で残存価値1円となるよう考える例が示されています。
ただし、
すべての床・建具・設備に一律で「6年ルール」が適用されるわけではありません。
また、
6年以上使われたものなら故意に壊しても必ず0円
という意味でもありません。
立会いの場では、
「6年以上だから払わない」
とその場で結論を出すのではなく、
何の材料・設備についての請求なのか
を確認してください。
6年ルールは誤解されやすい仕組みです。「6年以上なら本当に0円？」という疑問はこちらの記事で詳しく解説しています。
確認6｜特約があるか契約書も確認する
原状回復では、国土交通省ガイドラインだけでなく賃貸借契約書も重要です。
国土交通省も、退去に際しては原状回復などに関する契約内容を確認するよう案内しています。
例えば、
- ハウスクリーニング費用
- 鍵交換費用
- 畳・襖など
- その他の退去時費用
について特約が設けられていることがあります。
そのため、
「ガイドラインでは貸主負担だから絶対払わない」
とも、
「契約書に書いてあるから何でも払う」
とも単純には考えないようにしてください。
立会いで特約を理由に費用負担を求められた場合は、
契約書のどの条項によるものなのか
を確認しましょう。
確認7｜署名した書類は必ず内容を残しておく
立会い時に書類へ署名した場合は、その内容を後から確認できる状態にしておきましょう。
可能であれば、
- 書類の控えを受け取る
- コピーをもらう
- 写真撮影が可能か確認する
などの方法があります。
後日、見積書や精算書が届いたとき、
「立会い当日に何を確認したのか」
「どこまで了承したのか」
を照らし合わせるためです。
内容を残さないまま、
「確かそんな説明だったと思う」
となると、後から確認するのが難しくなります。
すでにサインしてしまったら、もう何も言えない？
「このブログを見る前にサインしてしまった」
という方もいるでしょう。
しかし、
サインした＝どんな請求でも必ず払わなければならない
とは限りません。
国土交通省Q&Aでは、単に損傷があることを確認したサインであれば、それだけで費用負担まで了承したものではないという考え方が示されています。
一方、損傷について自分が負担することまで了承した場合は、基本的にはその確認内容が重要になります。
それでも、借主の故意・過失によるものではない損傷について、原状回復特約などの根拠もないのに借主負担とされている場合は、その旨を主張できると国土交通省は説明しています。
ですから、サイン済みの場合はまず、
- 何という書類だったのか
- 何に署名したのか
- 費用負担まで書かれていたのか
- 金額まで確定していたのか
- 契約書に特約があるのか
を確認してください。
「サインしたから手遅れ」と決めつける必要はありません。
すでに退去費用を提示されている方は、サインの有無だけでなく、請求の原因・補修範囲・経過年数・内訳を確認してください。
NG行動｜退去立会いで避けたい5つのこと
書類を読まずに「とりあえずサイン」をしてしまう
何への同意か分からない状態で署名するのは避けましょう。
傷を指摘されただけで「全部私が払います」と答えてしまう
借主負担かどうかは原因や契約内容を確認してから判断します。
「6年以上住んだから全部0円」と主張する
6年ルールはすべての項目へ一律に適用されるものではありません。
指摘された場所を記録していない
後から見積書と照らし合わせるためにも写真を残しておきましょう。
分からないことを質問せず、その場の雰囲気で決めてしまう
退去立会いは、担当者と言い争う場ではありません。
分からないことを一つずつ確認する場だと考えれば大丈夫です。
職人目線｜立会いで「交換ですね」と言われても負担額は別の話
原状回復の現場では、
「これはクロスを張り替えないと直りませんね」
「この床は交換が必要です」
と、工事内容について判断できることがあります。
ただし、
工事として交換が必要なことと、その工事費を誰が・何割負担するかは別の話です。
例えば壁紙に大きな傷があり、工事として張替えが必要だったとします。
現場では、
「張替えが必要」
という判断はできます。
しかし退去費用では、さらに、
なぜ傷んだのか。
借主の過失なのか。
通常損耗なのか。
材料は何年使われていたのか。
どこまで張り替える必要があるのか。
契約上の特約はあるのか。
まで確認します。
私は現場を見るとき、
「工事が必要か」と「誰が費用を負担するか」を分けて考えることが大切
だと思っています。
退去立会いで担当者から、
「これは交換ですね」
と言われても、
それだけで
「では交換費用を全額払います」
と判断する必要はありません。
まずは工事が必要な理由と、借主負担になる理由を分けて確認してください。
納得できない請求が届いたら、根拠を確認する
立会い後に見積書や精算書が届き、
「思っていたより高い」
と感じる場合があります。
そのときは、
- どこの修繕なのか
- 借主負担になった原因
- 工事範囲
- 数量・単価
- 経過年数
- 特約
を確認します。
国土交通省も、原状回復費用の請求額や算出根拠が分からない場合は、不動産業者や貸主へ確認するよう案内しています。
それでも納得できず話し合いで解決しない場合は、消費生活センターなどへ相談する方法があります。
国民生活センターも、原状回復トラブルについて消費者ホットライン「188」への相談を案内しています。
退去が終わったあとから追加の費用を請求された場合は、こちらの記事で確認する順番を解説しています。
まとめ｜サイン前は「何に同意するのか」を確認する
退去立会いで一番大切なのは、
「絶対にサインしないこと」ではありません。
確認するのは、
その署名が何を意味するのか
です。
単に、
「ここに傷があります」
という室内状態の確認なのか。
それとも、
「この傷について借主が費用を負担します」
という同意なのか。
さらに、
「○万円を支払います」
という金額への了承まで含むのか。
ここを分けて確認してください。
退去立会いでは、
- 指摘された傷を確認する
- 原因を確認する
- 写真を残す
- サインする書類の意味を読む
- 借主負担となる理由を確認する
- 金額や範囲が不明なら費用負担を急いで決めない
- 書類の控えを残し、見積書・精算書を確認する
この順番で進めると整理しやすくなります。
そして覚えておきたいのは、
「傷があること」と「その修理代を自分が払うこと」は同じではない
ということです。
立会いは、担当者と言い争う場ではありません。
部屋の状態と、負担判断の材料を双方で確認する場です。
分からない部分はその場で質問し、費用については契約書・見積書・経過年数・補修範囲まで確認してから判断してください。
まだ立会い前の段階なら、契約書・写真・掃除・鍵など退去前に準備しておきたいことをこちらの7項目で確認できます。
参考資料
この記事では、主に以下の公的資料を参考にしています。
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン Q&A」
- 国土交通省「賃貸住宅の入居・退去に係る留意点」
- 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」
国土交通省のガイドラインは、原状回復について一般的に妥当と考えられる基準を示したものであり、個々の契約について一律に結論を決めるものではありません。実際の負担は、契約内容や損傷原因、立会い時に確認・合意した内容などによって個別に判断する必要があります。
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