賃貸住宅を退去したあと、届いた見積書や清算書を見て、
「こんなに払うの？」
「普通に暮らしていただけなのに高すぎない？」
「クロスを全部張り替える費用まで私が払うの？」
と驚くことがあります。
先に結論をお伝えすると、退去費用が高いと感じても、金額だけを見て「高すぎる」「不当だ」と判断することはできません。
反対に、
「管理会社から請求された金額だから、そのまま全部払わなければならない」
とも限りません。
退去費用を見るときは、
- 契約書・特約
- 借主負担になった原因
- 補修する範囲
- 経過年数
- 数量・単価・工事内容
- 立会い時に確認・合意した内容
を一つずつ確認することが大切です。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、普通に生活していて生じる通常損耗や年月による経年変化は、原則として借主の原状回復義務には含まれないという考え方が示されています。
一方で、借主の故意・過失や手入れ不足などによる損傷は、借主負担になる可能性があります。
つまり、退去費用では、
「高いか安いか」より先に、「なぜ自分が払う費用なのか」を確認すること
が重要です。
今回のお話は、内装・修繕・賃貸原状回復の現場に30年以上携わってきた経験も踏まえながら、退去費用が高いと感じたときに何を確認し、どう対応すればよいのかを順番に解説します。
「そもそも、どんな傷や汚れを借主が負担するの？」という方は、まず原状回復の基本ルールから確認すると分かりやすくなります。
結論｜退去費用は「総額」ではなく6つの中身を見る
例えば、
「退去費用20万円」
とだけ聞くと、高いと感じる方も多いと思います。
しかし、
20万円だから高すぎる。
5万円だから適正。
という判断はできません。
部屋の広さ。
損傷した場所。
使用されている材料。
施工方法。
借主の責任となる損傷の数。
契約上の特約。
によって必要な費用は変わります。
国土交通省も、原状回復費用について、使用する資材のグレードや施工方法などによって物件ごとに異なるとしています。
そのため、退去費用が高いと感じたら、まず次の6つを確認してください。
| 確認すること | 見るポイント |
|---|---|
| 契約・特約 | 何を借主負担とする契約か |
| 原因 | 借主の故意・過失なのか |
| 補修範囲 | 本当にそこまで施工が必要か |
| 経過年数 | 古さが負担割合に反映されているか |
| 数量・単価 | 何を何㎡・何枚・いくらで施工するか |
| 立会い時の内容 | 状態確認なのか費用負担まで合意したのか |
この順番で見ていけば、
「高い」という感覚を、「どこに疑問があるのか」に変えることができます。
借主負担と貸主負担そのものの違いを確認したい方は、原因・契約・経過年数・補修範囲から判断する方法をこちらでまとめています。
「退去費用が高い」＝不当な請求とは限らない
ここは最初に整理しておきたいところです。
退去費用が想像より高くても、それだけで不当な請求とは判断できません。
例えば、
- 借主の過失による損傷が複数ある
- 特殊な材料が使われている
- 補修に手間がかかる
- 一部分だけでは施工できない
- 有効な特約による費用が含まれている
といった場合には、実際に費用が大きくなることがあります。
ネットの「相場」だけで比較しない
例えば、
「クロス張替えは1㎡○○円が相場」
という情報を見つけても、それだけでは判断できません。
単価には、
- 材料
- 剥がし
- 下地処理
- 施工費
- 廃材処分
- その他の作業
などが含まれている場合があります。
また、施工する地域や現場条件でも違いが出ます。
国土交通省も、原状回復費用は使用する資材や施工方法によって物件ごとに異なるため、平均的な単価だけで判断しないよう注意しています。
大切なのは、
「相場より高そう」ではなく、「この金額になる理由を説明できるか」
です。
退去費用の相場そのものを確認したい方は、金額だけで判断できない理由も含めてこちらで解説しています。
確認1｜そもそも借主が払うべき費用なのか
最初に見るのは単価ではありません。
その項目を借主が負担する理由があるのか
です。
例えば、
壁紙張替え 50,000円
と書いてあったとします。
まず、
「5万円は高い？」
と考えるのではなく、
なぜ壁紙を借主負担で張り替えるのか
を確認します。
原則として貸主側で考えるもの
例えば、
- 日照による自然な壁紙の変色
- 通常の生活で避けにくい損耗
- 年月による自然な劣化
などです。
借主負担になり得るもの
一方、
- 借主が物をぶつけて破った
- 落書きをした
- 喫煙によるヤニや臭い
- ペットによる傷
- 手入れ不足によって汚れやカビを悪化させた
などは、借主負担になる可能性があります。
ですから見積書を見たら、
「この項目は、どの傷や汚れが原因で借主負担になっていますか？」
と確認すると話を整理しやすくなります。
確認2｜本当にその範囲まで補修する必要があるのか
次に確認したいのが補修範囲です。
例えば、壁紙の一部に借主が付けた傷があった場合。
傷そのものは小さくても、施工上、一面を張り替えなければ仕上がらないケースがあります。
国土交通省ガイドラインでも、クロスについては㎡単位が望ましいとしながら、やむを得ない場合には毀損箇所を含む一面分までを借主負担とする考え方が示されています。
ここで重要なのは、
「全面施工になった＝何でも全額借主負担」ではない
ということです。
補修する範囲と、借主が負担する割合は別に確認します。
「全部張替え」と言われたら理由を聞く
例えば、
「この傷で、なぜ部屋全部の張替えが必要なのでしょうか？」
「一面施工では対応できない理由はありますか？」
と確認します。
実際の工事では、
同じ材料が廃番。
色が大きく変わっている。
継ぎ目を作ると仕上がらない。
などの理由で施工範囲が広くなることがあります。
反対に、部分補修や一面施工で対応できるケースもあります。
だからこそ、
施工範囲の理由を確認すること
が大切です。
確認3｜経過年数が考慮される項目では反映されているか
借主に原因のある傷だったとしても、
新品を傷付けた場合と、長期間使われた材料を傷付けた場合を同じように考えるとは限りません。
国土交通省ガイドラインでは、クロスやクッションフロアなどについて、経過年数を考慮して借主負担割合を算定する考え方があります。
例えばクロスでは、
6年で残存価値1円
となるような考え方が示されています。
ただし注意してください。
「6年以上＝全部0円」ではない
6年ルールは、
「6年以上住めば何を壊しても無料」
という制度ではありません。
また、すべての床材や設備に一律で6年を当てはめるものでもありません。
フローリングの部分補修。
畳表。
襖紙。
建具。
設備。
などは、それぞれ考え方が異なります。
そのため、
「この項目は経過年数を考慮する対象ですか？」
「何年使用されたものとして計算されていますか？」
と確認するとよいでしょう。
「6年以上住んでいれば0円になるの？」という疑問については、対象になるもの・ならないものをこちらで詳しく解説しています。
確認4｜「一式」ではなく数量・単価・工事内容を見る
退去費用で特に確認しづらいのが、
「原状回復工事 一式 150,000円」
のような見積りです。
これだけでは、
何を。
どこまで。
いくらで。
直すのか分かりません。
確認したいのは、
- 施工場所
- 工事項目
- 数量
- 単位
- 単価
- 金額
- 使用する材料
- 借主負担割合
などです。
国土交通省Q&Aでは、敷金から原状回復費用を差し引く場合、貸主は具体的な根拠を明らかにする必要があり、借主は明細を請求して説明を求めることができるとしています。
また国土交通省の「賃貸住宅の入居・退去に係る留意点」でも、請求金額の内訳や算出根拠が分からない場合は、不動産業者や貸主へ確認するよう案内しています。
実際の見積書を見ながら「どの欄を確認すればいいの？」という方は、こちらで見る順番を詳しく解説しています。
確認5｜契約書・特約も忘れずに確認する
ガイドラインだけを見て判断するのも注意が必要です。
賃貸住宅では、
- ハウスクリーニング
- 鍵交換
- 畳・襖
- その他の退去費用
について特約が設けられていることがあります。
国民生活センターも、高額な原状回復費用を請求された場合、まず契約書に費用負担の特約がないか確認するよう案内しています。
ただし、
契約書に書いてあれば、どんな特約でも必ず有効
という意味ではありません。
内容や説明、借主が通常以上の負担を認識して合意していたかなどによって判断が必要になる場合があります。
ですから、
「ガイドラインでは貸主負担だから払わない」
でも、
「契約書に書いてあるから全部払う」
でもなく、
今回の請求が契約のどの条項に基づいているのか
を確認してください。
退去費用の中にハウスクリーニング代が含まれている場合は、通常清掃とクリーニング特約の違いをこちらで確認できます。
立会いでサインしていても、まず内容を確認する
「退去立会いのときにサインしてしまったから、もう何も言えない」
と不安になる方もいます。
しかし、サインの内容によって意味は違います。
国土交通省Q&Aでは、
単に損傷があることを確認したサインなら、それだけで原状回復費用の負担まで了承したとは考えられない
という考え方が示されています。
一方で、
「この損傷について借主が費用を負担する」
というところまで了承していた場合には、その確認内容が重要になります。
ですから、
サインしたかどうかだけではなく、
何にサインしたのか
を確認してください。
退去立会いでサインした書類が「状態確認」なのか「費用負担への同意」なのか分からない方は、こちらの記事で詳しく解説しています。
納得できない退去費用はこの順番で確認する
請求内容に疑問がある場合でも、最初から
「絶対に払いません」
と対立する必要はありません。
まず資料を整理します。
1．契約書を確認する
特約や退去費用についての記載を確認します。
2．見積書・精算書を確認する
「何に対する請求なのか」を項目ごとに分けます。
3．写真や入居時の記録を確認する
もともとあった傷なのか。
入居中にできたものなのか。
確認できる資料を探します。
4．疑問点を具体的に質問する
例えば、
「このクロス張替えが借主負担になる原因を教えてください」
「部屋全体を張り替える理由を教えてください」
「経過年数はどのように計算されていますか？」
「この金額の数量と単価を教えてください」
と聞きます。
「高いから安くしてください」
より、
疑問点を具体的に質問するほうが話を進めやすくなります。
5．国土交通省ガイドラインと照らし合わせる
借主負担となる原因。
経過年数。
施工範囲。
特約。
を確認します。
6．説明を受けても納得できない場合は相談する
国民生活センターは、納得できない原状回復費用について、貸主側へ説明を求めて話し合うことを案内しています。
それでも解決しない場合は、
消費者ホットライン「188」
から最寄りの消費生活センターへ相談できます。
「払わずに放置」は避ける
納得できない請求だからといって、
連絡を無視する。
請求書を放置する。
という対応はおすすめしません。
支払期限が設定されていることもあります。
疑問がある場合は、
期限前に貸主や管理会社へ連絡し、どの項目について確認したいのかを伝える
ことが大切です。
例えば、
「請求内容を確認しています。○○と○○の項目について算出根拠を教えてください」
という形です。
支払う・支払わないの結論を急ぐより、
まず疑問点を明確にします。
NG行動｜退去費用が高いと感じたときに避けたいこと
「高い＝ぼったくり」と決めつける
施工条件によって実際に費用が高くなることがあります。
まず内訳を確認します。
内容を確認せずすぐ支払う
支払い前に原因・範囲・年数・単価・特約を確認してください。
ネットの相場だけで反論する
材料や施工方法が違えば、単価も変わります。
「6年以上だから0円」と決めつける
6年ルールはすべての費用に使えるものではありません。
感情的に対立する
「高すぎる」「絶対払わない」だけでは話が進みません。
疑問点を具体的に伝えましょう。
請求をそのまま放置する
確認したい場合も、相手へ連絡を入れておくことが大切です。
職人目線｜「工事費」と「借主負担額」は同じではない
原状回復の現場では、
実際に工事として必要な金額と、
借主が負担すべき金額が、
必ずしも同じになるわけではありません。
例えばクロス。
一部分に大きな傷があり、施工上は一面を張り替えたほうがきれいに仕上がる。
これは工事としてはあり得ます。
しかし、
一面張替えの工事費が必要だから、その金額をそのまま全額借主が負担する
とまでは限りません。
そのクロスが何年使われていたのか。
借主が負担する施工範囲はどこまでなのか。
を別に考えます。
クッションフロアでも同じです。
傷が複数あり、施工上は一室全体の張替えが必要になることがあります。
しかし、そのCFが長期間使われているなら経過年数も確認します。
現場では、
①何を直す必要があるか
と、
②誰がその費用をどこまで負担するか
は別の判断です。
ここを混同すると、
「工事見積が10万円だから借主負担も10万円」
と考えてしまいます。
退去費用を見るときは、
工事内容 → 借主責任 → 補修範囲 → 経過年数 → 借主負担額
という順番で見ることが大切です。
話し合いで解決しない場合はどうする？
貸主側へ説明を求めても解決しない場合は、第三者へ相談する方法があります。
まず利用しやすいのが、
消費者ホットライン188
です。
最寄りの消費生活センターにつながります。
さらに当事者間の話し合いで解決しない場合には、民事調停や訴訟などの法的手続が検討されることもあります。
例えば少額訴訟は、
60万円以下の金銭の支払いを求める訴え
について、原則1回の審理で解決を図る制度です。
ただし、
「退去費用が60万円以下なら必ず少額訴訟を使える」
という単純な話ではありません。
例えば敷金の返還など、自分が相手に60万円以下の金銭の支払いを求めるケースなどで利用が検討される制度です。
また、事案が複雑な場合や相手方の希望などによって通常訴訟へ移ることもあります。
裁判は最後の手段です。
まずは契約書・写真・見積書などを整理し、説明を求めるところから始めましょう。
退去後に追加請求された場合も確認方法は同じ
退去時の精算が終わったと思っていたのに、
数日後。
数週間後。
さらに費用を請求されることもあります。
この場合も、
「後からだから無効」
とも、
「請求されたから払う」
とも一律には判断できません。
何の損傷なのか。
借主負担になる理由は何か。
立会い時に確認されていたのか。
契約・見積書はどうなっているのか。
を確認します。
退去後になって初めて追加費用を請求された方は、追加請求の場合に確認する順番をこちらで詳しく解説しています。
まとめ｜「高い」から一歩進んで、何が疑問なのか確認する
退去費用が高いと感じたら、すぐに
「払う」
「払わない」
の二択で考える必要はありません。
まず確認するのは、
- 契約・特約
- 借主負担になった原因
- 補修範囲
- 経過年数
- 数量・単価・工事内容
- 立会い時の確認・合意内容
です。
そして、
「この金額は高すぎます」
ではなく、
「この項目が借主負担になる理由を教えてください」
「この施工範囲になる理由を教えてください」
「経過年数はどのように計算されていますか」
と、疑問を具体的にしていきます。
退去費用は、総額だけでは判断できません。
一方で、請求された金額を内容も見ずに受け入れる必要もありません。
現場でも大切なのは、
何が壊れているかだけでなく、原因・補修方法・施工範囲を見ること
です。
退去費用も同じです。
「高い」と感じたときこそ、慌てず、
原因・範囲・年数・内訳・契約
を一つずつ確認してください。
それでも説明に納得できなければ、消費生活センターなど第三者へ相談する方法があります。
手元に見積書や精算書がある方は、まず「場所・原因・範囲・年数・特約」の順で確認してみてください。
参考資料
この記事では、主に以下の公的資料を参考にしています。
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン Q&A」
- 国土交通省「賃貸住宅の入居・退去に係る留意点」
- 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」
- 国民生活センター「退去後、高額な原状回復費用を請求された。払いたくない。」
- 裁判所「少額訴訟」
国土交通省のガイドラインは、原状回復について一般的に妥当と考えられる基準を示したものです。実際の費用負担は、賃貸借契約の内容、特約、損傷の原因、使用状況、施工内容などによって個別に判断する必要があります。
コメント