賃貸を退去したあとに見積書や精算書を受け取ると、まず目に入るのは合計金額だと思います。
「思っていたより高い」
「これって普通なの？」
「クリーニング代は分かるけど、この補修費は何だろう」
そんなふうに気になって調べ始めた人もいるでしょう。
反対に、自分では特に疑っていなかったのに、
「それ、払わなくていいんじゃない？」
と知人に言われたり、ネットで6年ルールや原状回復の情報を見つけたりして、調べる前より分からなくなっている人もいるかもしれません。
退去費用の見積書を見るとき、最初からすべての項目について、
「これは正しい」
「これは高すぎる」
と自分で判断できる必要はありません。
この記事では、
「ここは分かる」
「これは何の費用？」
「ここだけ理由を聞きたい」
と整理できるところまで、一緒に確認していきます。
なお、管理会社などによって書類の名前は、
・見積書
・退去精算書
・敷金精算書
・請求書
などさまざまです。
この記事では読みやすくするため主に「見積書」と呼びますが、大切なのは書類の名前ではありません。
何を直す費用なのか。
どこまで直すのか。
そのうち自分はいくら負担するのか。
そこを確認する考え方は共通しています。
結論｜見積書が届いたら、全部を疑うより「分からないところ」を見つける
見積書を受け取って、
「高い気がする」
と思ったとしても、すぐにすべての請求を疑う必要はありません。
反対に、
「管理会社が作った見積なんだから、全部払うしかない」
と決めつける必要もありません。
最初にするのは、もっと簡単なことです。
自分が分かっているところと、分からないところを分けます。
たとえば、
「契約時に説明を受けていたクリーニング費は分かる」
でも、
「クロス補修一式って、どこを直すの？」
という部分があったとします。
それなら、まず確認するのはその部分です。
すべての項目を一から疑い直したり、ネットで全国の相場を調べ尽くしたりしなくても構いません。
まず、
「自分は何が分からないのか」
が分かれば、次に何を確認すればよいかも見えてきます。
まずやること｜「納得している・分からない・気になる」の3つに分ける
見積書を手元に置いて、一度項目を3つに分けてみてください。
○ 納得している
「契約時から聞いていた」
「自分でも傷を付けたと分かっている」
「説明を受けて内容も理解している」
？ 分からない
「補修一式って何？」
「この㎡数はどこの面積？」
「何を交換する費用なの？」
△ 気になる
「傷はここだけなのに、この範囲まで？」
「6年以上住んでいるけど？」
「前に聞いていた内容と少し違う気がする」
ここで大切なのは、すでに納得している項目まで無理に疑い直さなくてもよいということです。
ネットで、
「これは貸主負担」
「6年なら0円」
という情報を見たり、知人から、
「そんなの払わなくていいよ」
と言われたりすることもあるでしょう。
その情報が間違っているとまでは言いませんが、その人の契約内容や傷の状態、工事範囲が、今回の自分のケースと同じとは限りません。
調べるほど分からなくなってきたときは、一度ネットの答え探しから離れて、
「今回、自分は何を請求されているのか」
へ戻ってみてください。
「この項目は何？」｜何の費用で、どこを直すのかを見る
次に、
「これは何のお金？」
となっている項目を見ます。
退去費用の明細には、
「クロス張替え」
「床補修」
「室内クリーニング」
「建具補修」
など、工事内容が書かれていることがあります。
さらに、
「㎡」（平方メートル・平米/へいべい）
「枚」
「箇所」
「一式」
など、数量や単位が書かれている場合もあります。
ここで専門的な積算方法まで理解する必要はありません。
知りたいのは、
どこの、何を、どのくらい直す金額なのか。
です。
たとえば、
「クロス張替え 25㎡」
とあれば、
「どの壁が25㎡の対象になっているのか」
が分かれば、かなり具体的になります。
一方、
「補修一式 30,000円」
だけでは、
「何をどこまで補修する費用なのか」
が分からない場合があります。
「一式」と書いてあるから、おかしいと決めつける必要はありません。
ただ、自分が何にお金を払うのか分からないなら、
「この一式には、どこからどこまでの作業が含まれていますか？」
と確認できます。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に掲載されている精算明細の様式例でも、対象箇所、修繕内容、単価、単位、数量、工事金額、経過年数、貸主・借主それぞれの負担などを整理する形になっています。
もちろん、実際の管理会社がすべて同じ書式を使うわけではありません。
見るポイントとして参考にすると、
・どこを直すのか
・何をするのか
・どのくらいやるのか
・いくらなのか
・そのうち自分はいくら負担するのか
この5つが分かると、見積内容をかなり整理しやすくなります。
見積書を読む目的は、専門家のように数量計算をすることではありません。
自分が支払う予定の費用が、何の作業なのか分かること。
まずはそこまでで十分です。
「なぜ私が払うの？」｜借主負担の理由と契約・特約を確認する
工事内容は分かった。
でも、
「なぜこれは私が払うの？」
という疑問が残ることがあります。
ここで借主負担になっている理由を確認します。
国土交通省の原状回復ガイドラインでは、通常の使用による損耗や経年変化と、借主の故意・過失などによる損耗を分けて考えています。
また、契約書や特約の内容を確認する必要がある費用もあります。
ただ、
「契約書に書いてあるから、そのまま全部借主負担」
「ネットで貸主負担と見たから、絶対に払わなくていい」
と、どちらか一方だけで決めるのではなく、
まず今回の費用を借主負担としている理由を確認します。
たとえば、
「この補修費は、どの傷について借主負担としているものですか？」
あるいは、
「この費用について、契約書のどの部分が関係していますか？」
と聞けば、かなり具体的になります。
契約書を読み込んで法律判断までできるようになる必要はありません。
見積の項目と、自分が聞いていた契約内容がつながるかを見るくらいで構いません。
特約について詳しく確認したい場合は、こちらも参考にしてください。
「契約書や特約に書いてある費用について判断に迷った場合は、特約の考え方をこちらで整理しています。」
「なぜここまで直すの？」｜工事範囲と借主負担範囲を分けて考える
次に多いのが、
「傷はここだけなのに、なぜこんなに広く直すの？」
という疑問です。
たとえば、
小さなフローリングの傷なのに一室分の床工事。
壁の一部分の汚れなのに広い範囲のクロス張替え。
こうした見積を見ると、
「必要以上に直そうとしているのでは？」
と思うこともあるでしょう。
ただ、工事には、仕上がりや施工方法の都合で傷んだ部分より広い範囲を施工することがあります。
一方で、
広い範囲を工事することと、その工事費をすべて借主が負担することは別に確認する必要があります。
国土交通省のガイドラインでも、原状回復はできるだけ傷んだ部分に限定し、最低限度の施工単位を基本としながら、色合わせや模様合わせなどで傷んだ範囲と補修する範囲に差が出る場合も想定されています。
たとえば全面張替えと言われたら、
「この範囲を施工する理由を教えてもらえますか？」
そのうえで、
「そのうち、借主負担としている範囲はどこまでですか？」
と分けて確認できます。
ここで「工事範囲」と「負担範囲」を一緒にしてしまわないことが大切です。
フローリングの傷について、部分補修・全面張替え・借主負担の違いを詳しく確認したい方はこちらです。
また、クロスやクッションフロアなど、経過年数が負担割合に関係するものもあります。
ただし、すべての内装材や設備が「6年」ではありません。
「6年ルールが今回の見積に関係するのか確認したい方は、対象になる部材と考え方をこちらで確認できます。」
見積書だけでは分からない場合は、
「この見積では、経過年数をどのように扱っていますか？」
と確認できます。
「この金額って普通？」｜高い・安いを決める前に、数量・単価・工事内容を見る
ここまで確認すると、ようやく、
「それで、この金額は高いの？」
という話に進めます。
見積書を開いた瞬間は、
「8万円」
「15万円」
という合計額ばかり目に入ります。
でも、同じ8万円でも、
何を直すのか。
どのくらいの範囲なのか。
どの材料を使うのか。
撤去が必要なのか。
下地まで直すのか。
によって内容は変わります。
職人の立場から説明すると、工事の見積金額は材料代だけで決まるものではありません。
現場によっては、養生、既存材の撤去、下地処理、施工、廃材処分などが必要になることもあります。
ただし、
だから高くても仕方がない、という話ではありません。
何をする費用なのか分からないままでは、
高いのか、安いのか、そもそも比較すること自体が難しいということです。
たとえば、
「床工事 一式 80,000円」
だけを見るより、
「どの範囲を、どんな方法で直す8万円なのか」
が分かったほうが、次の確認へ進みやすくなります。
全国共通の相場だけを探して、
「ネットでは5万円だったから8万円は高い」
と決めるよりも、まず今回の工事内容を確認してください。
それでも、
「内容は分かったけど、やっぱり高い気がする」
という段階になったら、そのとき次の確認へ進みます。
管理会社にどう聞けばいい？｜揉めたくない人でも使える確認フレーズ
ここまで読んで、
「確認したほうがいいのは分かった。でも、なんて聞けばいいの？」
と思う人もいるでしょう。
特に、
「別に揉めたいわけではない」
「細かい人だと思われたくない」
という人ほど、聞きにくいと思います。
そんなときは、反論ではなく、
まず確認から入ると話しやすくなります。
と話しやすくなります。
「一式」の内容が分からないとき
「この一式には、どのような作業が含まれていますか？」
借主負担の理由を知りたいとき
「この項目を借主負担としている理由を確認してもいいですか？」
工事範囲が気になるとき
「傷はこちらだと思うのですが、この範囲まで施工する理由を教えてもらえますか？」
契約書との関係を確認したいとき
「この費用について、契約書のどの部分が関係しているか確認したいです」
すぐに判断できないとき
「一度内容を確認してから返答してもよいでしょうか？」
こうした聞き方なら、
「高すぎます」
「払いません」
と、最初から結論をぶつけるのではなく、確認したいことから話を始められます。
質問することと、値切ることは同じではありません。
自分が何にお金を払うのかを理解するために聞く。
それで十分です。
確認したあとはどうする？｜納得して払う・確認し直す・次へ進むを決める
管理会社へ確認したあと、答えは一つではありません。
説明を聞いて、
「そういう工事なら分かりました」
となることもあります。
それなら、納得して支払って終わりにして構いません。
見積書を確認したからといって、必ず減額してもらわなければ意味がないわけではありません。
一方、
「数量を間違えていた」
「入居前からの傷が含まれていた」
など、認識違いや内容の修正が必要になることもあります。
その場合は、修正された内容をもう一度確認します。
まだ説明が分からなければ、
「ここだけもう一度教えてください」
と聞き直しても構いません。
そして、
内容は理解した。
でも、この金額や負担内容にはどうしても納得できない。
となった場合は、そこで初めて次の段階です。
「見積内容を確認しても金額や負担内容に納得できない場合は、次に何を確認し、どう動くかをこちらで整理しています。」
この記事の目的は、
一円でも退去費用を減らすことではありません。
何に対する費用なのかを理解して、
「払う」
「もう一度確認する」
「次の相談へ進む」
を自分で選べる状態になることです。
よくある迷い｜見積書だけでは整理しにくいケース
Q．手元にあるのは「精算書」で、見積書ではありません
そのままこの記事の確認方法を参考にできます。
書類名よりも、
「何の費用が入っているか」
「借主負担はいくらか」
「敷金から何が差し引かれているか」
を見てください。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、敷金から借主の債務を差し引く場合、その内訳を明示するモデルになっています。
ただし、賃貸住宅標準契約書は国が示している契約書の雛形であり、使用が法律で義務付けられている書式ではありません。
Q．「一式」ばかりで、詳しい内容が分かりません
「一式」と書いてあるだけで不適切と決めることはできません。
ただ、自分が何に支払うのか分からない場合は、
「この一式にはどのような作業が含まれていますか？」
と確認してみてください。
Q．見積書そのものをもらっていません
まず、手元に精算書・請求書・明細など、費用の内容が分かる書類がないか確認します。
何にいくら請求されているのか分からない場合は、管理会社へ内訳を確認してみてください。
敷金から費用が差し引かれている場合は、何の債務が差し引かれているのかも確認します。
Q．支払期限が近くて、全部調べる時間がありません
まず、分からない項目を絞ってください。
全部を最初から調べ直すより、
「この2項目だけ確認したい」
としたほうが動きやすくなります。
確認に時間が必要なら、支払期限をそのまま放置せず、管理会社へ現在確認していることを伝えてください。
Q．すでに支払ってしまいました
支払い済みだから何も確認できない、と一律には言えません。
ただし、支払い前とは状況が変わります。
まず、
・契約書
・見積書や精算書
・支払い記録
・管理会社とのやり取り
など、手元にあるものを整理します。
そのうえで、
「何について確認したいのか」
をはっきりさせるところから始めます。
Q．立会いのときに聞いていない費用が後から追加されました
まず、
「何の損傷に対する費用なのか」
「なぜ退去後に追加されたのか」
を確認します。
このケースは通常の見積確認より「退去後の追加請求」の問題に近くなります。
まとめ｜「ここは分かる・ここだけ聞きたい」まで整理できれば次へ進める
退去費用の見積書を受け取ると、
「高いのかな」
「これって普通なのかな」
「全部払うものなのかな」
と、一枚の書類について全部答えを出さなければいけないような気持ちになることがあります。
さらに知人やネットから違う情報が入ってくると、
「結局、何を信じればいいの？」
となることもあるでしょう。
でも、見積書のプロになる必要はありません。
まず、
「ここは納得している」
「ここは何の費用か分からない」
「ここだけ理由を聞きたい」
と分けられれば十分です。
分からないところだけ確認して、説明を聞いて納得できれば、そこで終わりにしてもいい。
内容に違いがあれば、修正されたものを確認する。
それでも納得できなければ、そのとき初めて次の対処へ進む。
この順番なら、
「高い気がするから、とにかくもっと検索しよう」
と答えの見えない相場探しを続けるより、次にすることが具体的になります。
自分が何にお金を払うのかを分かったうえで、
払うのか。
もう一度聞くのか。
次へ進むのか。
を自分で選べる。
そこまで整理できれば、この見積書について今やることはかなり見えてきています。
あわせて確認しておきたい記事
賃貸の退去費用はどこまで借主負担？貸主負担との違いと判断基準をケース別に解説
見積書の一項目ではなく、退去費用全体について「どこまで自分が払うものなのか」を整理したい方はこちらを確認してください。
賃貸の敷金はいつ返ってくる？退去費用で差し引かれるものと返還されないときの確認方法
退去精算書を見ながら「敷金はいくら戻るの？」「何が差し引かれているの？」と気になっている方はこちらが近い記事です。
参考資料
この記事では、主に以下の公的資料を参考にしています。
・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
・国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」別表4「原状回復の精算明細等に関する様式（例）」
・国土交通省「賃貸住宅標準契約書について」
国土交通省のガイドラインは、賃貸住宅の原状回復について一般的な考え方を示したものです。
賃貸住宅標準契約書は国が示しているモデル契約書であり、使用が法律で義務付けられたものではありません。
実際の負担内容は、契約・特約、損傷の原因や状態、修繕方法などによって個別に確認する必要があります。